- Auch bei einem Indexmietvertrag gilt die Mietpreisbremse. Der verbreitete Glaube, sie sei dann außer Kraft, stimmt nicht.
- Die Indexmiete koppelt die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts und steigt so im Gleichlauf mit den Lebenshaltungskosten.
- Die Miete darf sich höchstens einmal pro Jahr ändern, und jede Erhöhung muss der Vermieter vorher in Textform ankündigen und nachvollziehbar erklären.
- Die Mietpreisbremse schützt dabei Ihre Ausgangsmiete. War die Anfangsmiete zu hoch angesetzt, können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Mythos geklärt: Die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmiete
Ein Indexmietvertrag hebelt die Mietpreisbremse nicht aus. Die Bremse schützt Ihre Ausgangsmiete: War Ihre Miete bei Einzug höher, als die Mietpreisbremse erlaubt, können Sie sich darauf berufen und zu viel gezahlte Miete zurückholen.
War Ihre Ausgangsmiete zu hoch?
Bei einer Indexmiete schützt die Mietpreisbremse Ihre Miete zu Vertragsbeginn. Prüfen Sie mit CONNY kostenlos, ob Ihre Anfangsmiete über der zulässigen Grenze lag.
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete ist im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamts orientiert (§ 557b BGB). Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Kaltmiete entsprechend anheben. Betriebs- und Nebenkosten bleiben davon unberührt.
Die Höhe der Erhöhung ergibt sich aus der prozentualen Veränderung des Index zwischen zwei Zeitpunkten. Steigt der Verbraucherpreisindex zum Beispiel von 116 auf 122 Punkte, ein Plus von rund 5,2 Prozent, darf eine Kaltmiete von 1.000 Euro auf etwa 1.052 Euro angehoben werden. Verändern darf sich die Miete dabei höchstens einmal pro Jahr.
Vor- und Nachteile für Mieter:innen
Ob eine Indexmiete für Sie günstig oder ungünstig ist, hängt stark vom jeweiligen Mietmarkt ab. Eine Erhöhung ist zwar vorprogrammiert, dafür sind andere Erhöhungen ausgeschlossen.
Vorteile
- Keine weiteren Erhöhungen: Zusätzliche Erhöhungen wegen Modernisierung oder Anpassung an die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Ausnahme: gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen.
- Leicht überprüfbar: Der Index des Statistischen Bundesamts ist öffentlich. Sie können jede Erhöhung selbst nachrechnen.
- Kann günstiger sein: Steigt der Index langsamer als die ortsübliche Vergleichsmiete, zahlen Sie mit einer Indexmiete unter Umständen weniger.
- Senkung möglich: Fällt der Index, können auch Sie eine Senkung verlangen. Das kommt selten vor, ist aber Ihr Recht.
Nachteile
- Erhöhung ist vorprogrammiert und braucht keine Zustimmung. Der Vermieter muss Sie nur rechtzeitig informieren.
- Unsicherer Zeitpunkt: Der Vermieter muss nicht jährlich erhöhen. Die erste Anpassung kann auch erst nach mehreren Jahren kommen.
- Kann kräftig ausfallen: Je länger die letzte Erhöhung her ist, desto größer der aufgelaufene Indexsprung.
Tipp
Berechnen Sie einmal im Jahr selbst die mögliche Erhöhung. So planen Sie Ihre Miete voraus und werden nicht überrascht. Manche Verträge legen zudem fest, dass erst ab einer bestimmten Indexhöhe erhöht werden darf.
Indexmiete im Vergleich zur Staffelmiete
Weder Staffelmiete noch Indexmiete ist grundsätzlich besser, es kommt auf den Einzelfall an. Der wichtigste Unterschied betrifft die Mietpreisbremse: Bei der Staffelmiete gilt sie für jede vereinbarte Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete zu Vertragsbeginn. Beide Formen setzen mindestens 12 Monate unveränderte Miete voraus und schließen andere Erhöhungsgründe aus.
Woran sich Vermieter halten müssen
Auch wenn die Indexmiete im Vertrag steht, muss der Vermieter bei jeder Mieterhöhung klare Regeln beachten.
Vertragliche Bedingungen
- Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
- Als Berechnungsgrundlage muss ausdrücklich der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts genannt sein.
- Eine Mietsenkung darf nicht ausgeschlossen werden. Sinkt der Index, haben Sie Anspruch darauf.
- Die Miete darf sich erst ein Jahr nach Vertragsbeginn beziehungsweise nach der letzten Erhöhung ändern.
Fristen
Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben, sowohl nach Einzug als auch zwischen zwei Erhöhungen. Der Vermieter muss die Erhöhung vorher ankündigen. Fällig wird die neue Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Ankündigung.
Beispiel
Erreicht Sie am 15. April eine Ankündigung, gilt die erhöhte Miete frühestens ab dem 1. Juni. Geht das Schreiben erst am 2. Mai zu, ist die neue Miete erst ab dem 1. Juli zu zahlen.
Form und Inhalt der Ankündigung
Die Ankündigung muss in Textform erfolgen und mindestens enthalten:
- die Änderung des Preisindexes, auf die sich die Erhöhung stützt
- die neue Miethöhe oder den Betrag, um den die Miete steigt
Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erhöhungserklärung ungültig. Sie können schriftlich widersprechen und die Erhöhung so verzögern, bis ein korrektes Schreiben vorliegt.
Nur der offizielle Index zählt
Erlaubt ist ausschließlich der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Bezieht sich der Vermieter auf Schätzungen der EZB oder des DIW, auf einen Bau- oder Mietindex oder auf die Teuerung einzelner Bereiche wie Strom oder Gas, ist das unzulässig.
Indexmiete und Mietpreisbremse: Gilt sie trotzdem?
Ja. Auch bei einem Indexmietvertrag gilt die Mietpreisbremse, entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben. Sie greift bei der Ausgangsmiete zu Vertragsbeginn: Lag Ihre Miete bei Einzug über der zulässigen Grenze (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent), können Sie sich auf die Mietpreisbremse berufen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Mietpreisbremse wurde inzwischen bis Ende 2029 verlängert.
Der Unterschied zur Staffelmiete
Anders als bei der Staffelmiete, wo jede einzelne Staffel die Mietpreisbremse einhalten muss, begrenzt die Bremse bei der Indexmiete nur die Ausgangsmiete. Genau deshalb lohnt sich der Blick auf Ihre Anfangsmiete besonders.
Ob Ihre Ausgangsmiete zulässig war, prüfen Sie am schnellsten mit dem CONNY Mietpreisbremsen-Rechner. Stellt sich heraus, dass Ihre Anfangsmiete zu hoch angesetzt war, unterstützt CONNY Sie dabei, Ihren Vermieter fristgerecht zu rügen und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, ohne Kostenrisiko.
War Ihre Anfangsmiete zulässig?
Auch bei einer Indexmiete kann Ihre Ausgangsmiete zu hoch angesetzt gewesen sein. Prüfen Sie Ihr Sparpotenzial kostenlos und fordern Sie mit CONNY zu viel gezahlte Miete zurück, ohne Kostenrisiko.