- Vermieter dürfen die Miete nicht grundlos erhöhen. Zulässig sind vor allem drei Gründe: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, umgelegte Modernisierungskosten oder eine im Vertrag vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.
- Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete gilt eine Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 Prozent.
- Eine solche Erhöhung braucht Ihre Zustimmung. Sie haben mindestens zwei volle Monate Überlegungszeit, unterschreiben Sie also nichts vorschnell.
- Wichtig: Stimmen Sie einer Erhöhung zu, verlieren Sie Ihren Anspruch auf die Mietpreisbremse. Prüfen Sie eine Erhöhung deshalb immer, bevor Sie unterschreiben.
Erst prüfen, dann zustimmen
Wenn Sie einer Mieterhöhung zustimmen, erlischt Ihr Anspruch auf die Mietpreisbremse für diese Miete. Sie akzeptieren die neue Höhe damit auch dann, wenn sie eigentlich über der zulässigen Grenze liegt. Lassen Sie eine Erhöhung deshalb immer einordnen, bevor Sie unterschreiben oder die neue Miete zahlen.
Zahlen Sie ohnehin schon zu viel?
Bevor Sie einer Erhöhung zustimmen: Prüfen Sie kostenlos, ob Ihre aktuelle Miete über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt.
Was sind zulässige Gründe für eine Mieterhöhung?
Um Mieter vor ständigen und unbegrenzten Mietsteigerungen zu schützen, dürfen Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen erhöhen. Grundsätzlich hat der Vermieter drei Möglichkeiten:
Welche Vorschriften im Einzelfall gelten und wie hoch die Erhöhung ausfallen darf, hängt von der Art der Erhöhung ab. Oft sind Mieterhöhungen nicht gerechtfertigt oder falsch angekündigt, und Sie haben gute Chancen, sich dagegen zu wehren oder die Erhöhung zumindest zu verzögern.
Möchten Sie Ihre Wohnung wegen der Erhöhung nicht behalten, steht Ihnen in manchen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Ein Vermieter darf die Miete im bestehenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, sofern es keine andere Mieterhöhung gab (§ 558 BGB): frühestens 15 Monate nach Einzug und frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung. Die Vergleichsmiete beschreibt, was für Wohnraum mit ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.
Die Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete um höchstens 20 Prozent steigen. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist diese Grenze auf 15 Prozent abgesenkt.
Formale Anforderungen
Wir hören immer wieder, dass viele Mieter erstmal gar nichts machen und das Schreiben ignorieren. Drei Monate später haben sie plötzlich eine Einladung zum Amtsgericht im Briefkasten. Leider unterschreiben viele Mieter dann panisch alles ungeprüft.
Der Vermieter muss die Erhöhung mindestens zwei Monate vor Beginn der neuen Miete schriftlich ankündigen und begründen. Zur Darlegung der Vergleichsmiete kann er sich stützen auf:
- den lokalen Mietspiegel
- Auskünfte aus einer Mietdatenbank
- das Gutachten eines Sachverständigen
- die Benennung von drei Vergleichswohnungen
Zusätzlich sind diese Formalien einzuhalten: Angabe des Absenders, Datum, Namen aller Mieter sowie bei einem Vertreter die Vollmachtsurkunde im Original. Fehlt zum Beispiel die Begründung, können Sie die Erhöhung zurückweisen.
Fristen und Überlegungszeit
Ab Zugang des Schreibens läuft die Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten vollen Monats. In dieser Zeit können Sie zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen. Reagieren Sie nicht, bleiben dem Vermieter danach drei Monate, um die Zustimmung per Klage durchzusetzen.
Unsere Empfehlung
Unterschreiben Sie nicht sofort. Nutzen Sie die volle Überlegungszeit von mindestens zwei Monaten plus den Tagen bis zum Monatsende, um die Erhöhung einzuordnen, zu verzögern oder abzulehnen.
Inhaltliche Prüfung
- Mietspiegel korrekt angewendet? Neben der Lage zählen auch Baujahr und Ausstattung. Prüfen Sie, ob die angegebenen Merkmale stimmen und ob richtig gerechnet wurde.
- Fristen gewahrt? Sie haben bis zum Ablauf des zweiten vollen Monats Zeit, zu reagieren. So lange muss der Vermieter warten.
- Kappungsgrenze eingehalten? Höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten nur 15 Prozent.
Ist bereits eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ohnehin ausgeschlossen.
Wann rechtfertigt eine Modernisierung mehr Miete?
Modernisiert ein Vermieter die Wohnung, darf er einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Nicht jede Maßnahme ist aber eine Modernisierung, oft handelt es sich um bloße Instandhaltung.
Werden kaputte Fenster durch gleichwertige ersetzt, ist das eine Instandhaltung, keine Modernisierung. Die Kosten darf der Vermieter dann nicht umlegen.
Maximale Höhe
Handelt es sich wirklich um eine Modernisierung, darf der Vermieter bis zu 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei gilt eine Kappung: höchstens 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur 2 Euro.
Härtefall
Übersteigt die Bruttowarmmiete nach der Modernisierung rund 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens, können Sie einen sozialen Härtefall geltend machen. Halten Sie dafür die Frist von einem Monat nach Zugang der Ankündigung ein. Auch aus gesundheitlichen Gründen ist ein Härtefall möglich.
Ankündigung und Fristen
Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden, die spätere Mieterhöhung muss berechnet und erläutert sein. Die neue Miete gilt dann ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsschreibens, auch ohne Ihre Zustimmung. Unterlaufen dem Vermieter Formfehler oder weist er die Kosten nicht korrekt nach, verschiebt sich der Beginn meist um sechs Monate. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber zu umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen.
Staffel- und Indexmieten
Bei Staffel- und Indexmieten ist die Erhöhung schon im Mietvertrag vereinbart. Es braucht daher weder eine gesonderte Ankündigung noch Ihre Zustimmung. In beiden Fällen muss die vorherige Miete aber mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein. Und auch hier gilt weiter die Mietpreisbremse.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu festgelegten Zeitpunkten um einen festen Betrag. Verbreitet ist der Irrglaube, damit lasse sich die Mietpreisbremse aushebeln. Das stimmt nicht: Wo die Mietpreisbremse gilt, darf auch die Staffelmiete die Höchstmiete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) nicht überschreiten. Wie Vermieter es dennoch versuchen, zeigt der Ratgeber dazu, wie ein Vermieter die Mietpreisbremse umgeht.
Indexmiete
Bei der Indexmiete richtet sich die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex, der die Inflation misst. Zulässig ist ausschließlich der offizielle Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Andere Werte, etwa Schätzungen der EZB, ein Baupreisindex oder die Teuerung einzelner Bereiche wie Strom oder Gas, sind nicht anwendbar.
Weitere Erhöhungen ausgeschlossen
Ist eine dieser beiden Formen vereinbart, sind zusätzliche Erhöhungen wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete nicht mehr möglich. Eine Ausnahme gilt nur für Modernisierungen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist (§ 557b Absatz 2 BGB).
Formale Anforderungen
Eine Staffelmiete ist nur gültig, wenn im Vertrag entweder der jeweilige Erhöhungsbetrag oder die künftige Miete konkret genannt ist. Reine Prozent- oder Quadratmeterangaben, aus denen der Mieter selbst rechnen müsste, machen die Vereinbarung anfechtbar. Bei der Indexmiete muss der Vermieter die Änderung des Preisindexes und die neue Miethöhe zwei Monate im Voraus in Textform mitteilen.
Zahlen Sie zu viel Miete?
Bevor Sie einer Erhöhung zustimmen: Prüfen Sie mit CONNY kostenlos, ob Ihre aktuelle Miete über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt. Ohne Kostenrisiko, in wenigen Minuten.