Die Mietpreisbremse: Alles Wichtige zum Gesetz

Was schreibt das Gesetz vor und wo gilt es?

Das Gesetz zur „zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn" (§ 556d BGB), besser bekannt als Mietpreisbremse, ist 2015 in Kraft getreten. Es schreibt vor, wie viel Miete ein Vermieter in einem „angespannten Wohnungsmarkt" höchstens verlangen darf: nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ist im regionalen Mietspiegel festgeschrieben.

Die Bundesländer entscheiden selbst, welche Städte und Gemeinden als „angespannt" gelten, und müssen das per Rechtsverordnung begründen. Aktuell haben 13 der 16 Bundesländer eine gültige Verordnung. Wo genau die Mietpreisbremse gilt, sehen Sie auf unserer interaktiven Karte „Wo gilt die Mietpreisbremse?".

Wer darf seine Miete senken?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse für alle Mieter:innen, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt wohnen (§ 556d Abs. 2 BGB) und deren Bundesland eine gültige Verordnung erlassen hat. Neben Berlin, Hamburg und München zählen viele weitere große und mittelgroße Städte dazu.

Weil einige Länder ihre Begründungen zunächst nachbessern mussten, ist die Mietpreisbremse in manchen Regionen erst nach 2015 rechtskräftig geworden. Aktuell haben das Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein keine Mietpreisbremse. Ob Ihre Stadt dabei ist, prüfen Sie am schnellsten über die Liste und Karte aller Städte.

Welche Ausnahmen gibt es?

Auch wenn die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt gilt, können einige Ausnahmen greifen, in denen das Gesetz nicht anwendbar ist:

1. Neubau (Erstvermietung nach dem 1.10.2014)

   Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wurde eine Wohnung nur erweitert, aufgeteilt oder zusammengelegt, gilt sie nicht als Neubau.

2. Umfassende Modernisierung

   Nur wenn rund ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus investiert wurde und sich der Wohnwert wesentlich erhöht. Das ist die absolute Ausnahme. Reine Instandsetzung (Malern, Böden abschleifen) zählt nicht.

3. Vorübergehender Gebrauch

   Wohnungen, die nur vorübergehend angemietet werden. Bei befristeten Verträgen über ein Jahr lohnt sich fast immer eine Prüfung. Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse. Erlaubt ist nur ein angemessener Möblierungszuschlag.

4. Ältere Mietverträge

   Verträge, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse im jeweiligen Bundesland geschlossen wurden. In Frankfurt am Main gilt sie z. B. für Verträge ab dem 28. Juni 2019.

5. Zu hohe Vormiete

   Lag schon die Vormiete über der zulässigen Grenze, kann die Miete nur auf dieses Niveau gesenkt werden. Wichtig: Der Vermieter muss die Vormiete unaufgefordert mitteilen, sonst entfällt diese Ausnahme.

Warum sollte ich die Mietpreisbremse ziehen?

Sie sparen viel Geld. Im Schnitt sparen Mieter:innen, die mit CONNY die Mietpreisbremse gezogen haben, rund 300 Euro pro Monat. Für Ihr gutes Recht einzustehen lohnt sich also spürbar.

Sie helfen auch anderen. Der Mietspiegel basiert auf den Vorjahresmieten. Wenn niemand aktiv wird, steigen die ortsüblichen Vergleichsmieten immer weiter und ziehen die erlaubten Höchstmieten mit nach oben.

Ihr Vermieter muss sich an das Gesetz halten. Wegen einer Mietsenkung darf er Ihnen weder kündigen noch Sie anderweitig benachteiligen. Droht er dennoch mit Kündigung, können unsere Partneranwält:innen diese abwehren.

Wie berechne ich meine Höchstmiete?

Am schnellsten geht es mit dem kostenlosen CONNY Mietpreisrechner. Wer selbst rechnen möchte, geht so vor:

1. Mietspiegel finden

   Den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt finden Sie meist auf der Website der Gemeinde oder auf unserer Mietspiegel-Seite.

2. Vergleichsmiete bestimmen

   Suchen Sie im Mietspiegel den Wert für Größe, Ausstattung und Lage Ihrer Wohnung. Die Daten dazu stehen in Ihrem Mietvertrag.

3. 10 % aufschlagen

   Ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % = Ihre Höchstmiete. Alles darüber ist Ihr Sparpotenzial und kann gesenkt werden.

Zu viel gezahlte Miete können Sie ab dem Zeitpunkt Ihrer Rüge zurückfordern, bei Mietverträgen ab April 2020 sogar bis zu 2,5 Jahre rückwirkend.

Wie senke ich meine Miete?

Haben Sie Ihre Höchstmiete ermittelt, müssen Sie die Miete beim Vermieter rügen. Das Rügeschreiben informiert ihn nachvollziehbar über Ihr Anliegen. Beruft er sich auf eine Ausnahme, können Sie Nachweise verlangen, die viele Vermieter nicht erbringen können.

Nimmt Ihr Vermieter die Rüge nicht ernst, können Sie eine Anwältin einschalten oder CONNY beauftragen. Wir setzen Ihr Recht durch, ohne Kostenrisiko und ohne dass Sie sich selbst mit dem Vermieter auseinandersetzen müssen. Die allermeisten Vermieter reagieren übrigens sachlich, sie wissen, dass sie es sind, die gegen das Gesetz verstoßen.

Was hat sich geändert?

Seit ihrer Einführung wurde die Mietpreisbremse mehrfach nachgeschärft und verlängert, meist zugunsten der Mieter:innen:

• 1. Juni 2015
  Die Mietpreisbremse tritt in Kraft (§§ 556d bis 556g BGB).
• 1. Januar 2019
  Vermieter müssen die Vormiete unaufgefordert offenlegen. Tun sie das nicht, können sie sich später nicht mehr auf diese Ausnahme berufen.
• 1. April 2020
  Zu viel gezahlte Miete kann bis zu 2,5 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden. Zuvor galt das erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.
• 23. Juli 2025
  Der Bund verlängert die gesetzliche Grundlage bis zum 31. Dezember 2029.
• Januar 2026
  Das Bundesverfassungsgericht bestätigt die Mietpreisbremse erneut als verfassungsgemäß (Az. 1 BvR 183/25).

So setzen Sie Ihr Recht mit CONNY durch

1. Online-Fragebogen ausfüllen

   In wenigen Minuten kostenlos und unverbindlich Ergebnis erhalten.

2. Fall prüfen & beauftragen

   Wir prüfen Ihren Fall und setzen Ihren Anspruch nach Beauftragung durch, notfalls mit unseren Partneranwält:innen vor Gericht.

3. Anspruch erhalten

   Sie zahlen dauerhaft weniger Miete und holen sich zu viel gezahlte Beträge zurück. Alle Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt CONNY.

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